Navegar por el panorama legal de las relaciones entre propietarios e inquilinos puede resultar un desafío, especialmente para los inversores inmobiliarios. Nueva Jersey tiene leyes específicas que rigen estas interacciones, diseñadas para proteger a ambas partes y garantizar un entorno de alquiler justo y habitable.
Si es un inversionista de bienes raíces en Nueva Jersey (o si planea invertir en bienes raíces en Nueva Jersey), ¿qué necesita saber? Aquí hay diez leyes cruciales con las que todo inversor inmobiliario debería estar familiarizado en Nueva Jersey:
Leyes Esenciales para Propietarios e Inquilinos de Nueva Jersey
1. Leyes de vivienda justa
La Ley contra la Discriminación de Nueva Jersey (NJLAD) prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, credo, color, origen nacional, nacionalidad, ascendencia, estado civil, estado de pareja de hecho, estado familiar, sexo, identidad o expresión de género, orientación afectiva u sexual, discapacidad, fuente de ingresos legales y fuente de pago de alquiler legal, incluidos los vales de vivienda de la Sección 8. Los inversores inmobiliarios deben asegurarse de que sus prácticas de arrendamiento no violen estas protecciones. Las infracciones pueden dar lugar a sanciones severas, incluidas multas y daños y perjuicios.
2. Ley de propietarios e inquilinos residenciales de Nueva Jersey
Esta ley describe los derechos y responsabilidades fundamentales de propietarios e inquilinos. Las disposiciones clave incluyen:
- El requisito de contratos de arrendamiento por escrito para contratos de alquiler de 12 meses o más.
- Procedimientos específicos de terminación y renovación del arrendamiento.
- Normas sobre cómo deben manejarse los depósitos de seguridad.
Comprender esta ley es esencial tanto para redactar contratos de arrendamiento que cumplan con las normas como para administrar propiedades de alquiler de acuerdo con la ley estatal.
3. Desalojos por falta de pago del alquiler
En Nueva Jersey, los propietarios pueden iniciar procedimientos de desalojo por falta de pago del alquiler a través de un proceso judicial. La Ley Antidesalojos exige que los propietarios sigan procedimientos específicos:
- Proporcionar un aviso por escrito del alquiler adeudado.
- Si el inquilino no paga, presente una queja ante el tribunal local de propietarios e inquilinos.
- Asistir a una audiencia judicial donde el inquilino pueda presentar sus defensas.
Los propietarios no pueden simplemente cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos para obligar a un inquilino a desalojar por falta de pago.
4. Desalojos por otras infracciones del contrato de arrendamiento
Desalojar a un inquilino por motivos distintos a la falta de pago del alquiler, como violaciones del contrato de arrendamiento (por ejemplo, actividades ilegales, daños a la propiedad o violación de políticas de prohibición de mascotas), también requiere el cumplimiento de procedimientos legales estrictos:
- Proporcione al inquilino un aviso que especifique la violación del contrato de arrendamiento y la oportunidad de solucionar el problema.
- Si el inquilino no cumple, presente una queja ante el tribunal local de propietarios e inquilinos.
- Asistir a una audiencia judicial para obtener una sentencia por posesión.
Los propietarios deben asegurarse de que todos los avisos y presentaciones cumplan con los requisitos legales de Nueva Jersey para evitar que se desestime el caso.
5. Depósitos de seguridad
La ley de Nueva Jersey permite a los propietarios cobrar un depósito de seguridad de hasta una vez y media el alquiler mensual. Las regulaciones importantes incluyen:
- Depositar el depósito de garantía en una cuenta que devengue intereses.
- Proporcionar al inquilino una notificación por escrito de los detalles del depósito dentro de los 30 días.
- Devolver el depósito con intereses, menos las deducciones permitidas, dentro de los 30 días posteriores a la terminación del contrato de arrendamiento.
El incumplimiento de estas regulaciones puede resultar en que el propietario le deba al inquilino el doble del monto del depósito de seguridad.
6. Normas de habitabilidad
Los propietarios deben mantener las propiedades de alquiler en condiciones habitables. Esto incluye proporcionar servicios esenciales como calefacción, agua fría y caliente y electricidad, y garantizar la integridad estructural y la seguridad de la propiedad. Si los propietarios no hacen las reparaciones necesarias, los inquilinos pueden retener el alquiler o hacer las reparaciones ellos mismos y deducir el costo del alquiler.
7. Regulaciones de control de alquileres
Algunos municipios de Nueva Jersey tienen ordenanzas de control de alquileres que limitan la cantidad que los propietarios pueden aumentar el alquiler anualmente. Estas leyes varían según el municipio, por lo que los inversores deben estar familiarizados con las regulaciones locales para evitar infracciones. Los propietarios también deben notificar adecuadamente los aumentos de alquiler, generalmente con al menos 30 días de anticipación.
8. Divulgación sobre pintura con plomo
Para las propiedades construidas antes de 1978, los propietarios deben revelar cualquier peligro conocido de la pintura con plomo y proporcionar a los inquilinos un folleto aprobado por la EPA sobre la prevención del envenenamiento por plomo. También deben incluir una declaración de advertencia sobre el plomo en el contrato de arrendamiento. El cumplimiento de estas normas es crucial para evitar sanciones importantes y garantizar la seguridad de los inquilinos.
9. Disfrute tranquilo
Los inquilinos tienen derecho a un “disfrute tranquilo” de su unidad de alquiler, lo que significa que pueden vivir en la propiedad sin interferencias irrazonables por parte del propietario. Esto incluye protección contra entradas ilegales, ruido excesivo y otras perturbaciones. Los propietarios deben avisar antes de ingresar a la unidad de alquiler, generalmente 24 horas, a menos que sea una emergencia.
10. Responsabilidades del inquilino
Los inquilinos también tienen responsabilidades específicas según la ley de Nueva Jersey, tales como:
- Pagar el alquiler a tiempo y en su totalidad.
- Mantener la unidad de alquiler limpia y libre de peligros.
- Cumplir con los términos del arrendamiento, incluidas las normas sobre ocupación y ruido.
- Informar las reparaciones necesarias con prontitud al propietario.
El incumplimiento de estas responsabilidades puede resultar en la terminación del contrato de arrendamiento y procedimientos de desalojo. Los propietarios deben describir claramente estas responsabilidades en el contrato de arrendamiento y comunicarse periódicamente con los inquilinos para garantizar su cumplimiento.
Comprender y cumplir las leyes entre propietarios e inquilinos de Nueva Jersey es fundamental para los inversores inmobiliarios. Estas leyes están diseñadas para proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos, garantizando un entorno de alquiler justo y habitable. Al familiarizarse con estas regulaciones, los inversionistas pueden administrar sus propiedades de manera más efectiva, mantener relaciones positivas con los inquilinos y evitar costosas disputas legales.
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